ПОЧЕМУ В БРАТСКЕ, ГДЕ НАСЕЛЕНИЕ СОКРАЩАЕТСЯ, РАСТУТ ЦЕНЫ НА КВАРТИРЫ?

3 года ago Администратор 0

Цены на квартиры в Братске растут, как на дрожжах. Это может подтвердить любой, кто так или иначе сталкивается с покупкой или продажей жилья. На одном из сайтов, где публикуются объявления о продаже квартир, указывается, что за последние два года цена квадратного метра на вторичном рынке жилья в Братске выросла чуть ли не в два раза. В январе 2019 года «квадрат» стоил 36,1 тысячи рублей, а в январе 2021-го уже 54 тысячи.

На том же сайте приводятся и средние цены на квартиры разной «комнатности». Очевидно, что цена каждой квартиры индивидуальна и зависит от многих факторов, таких как наличие ремонта или расположение в более удобном районе, однако среднюю цену всё-таки можно определить. По данным этого сайта, средняя цена на «однушку» в Братске в январе составила 1,75 миллиона рублей, средняя цена на двухкомнатную квартиру — 2,5 миллиона. «Трёшку» в среднем можно купить или продать в Братске за 3,5 миллиона рублей.

Казалось бы, налицо парадокс: население города уже давно не растёт, а наоборот постепенно сокращается (в последнее время темпы замедлились, но тенденция осталась), а вот цены на жильё уверенно продолжают расти. Очевидно, что одной инфляцией, которая влияет на ценообразование, дело не ограничивается. Слишком уж стремительно растут цены на жильё. Так почему же это происходит? На самом деле, какой-то конкретной причины для всего этого нет. Факторов для ценообразования множество. Остановимся на одном из самых главных.

Довольно долгое время в Братске отсутствует строительство коммерческого жилья. Безусловно, строятся коттеджи и таунхаусы. Но всё это жильё, которое принято называть «элитным», особо на рынок недвижимости в Братске не влияет, поскольку коттеджи и таунхаусы товар штучный. Речь идёт о коммерческом жилье многоквартирных домов, как это происходит в любом крупном городе. В таких городах, как Иркутск, Красноярск или Новосибирск, цены на жильё формируются с оглядкой на новостройки: в них, как правило, и цена квадратного метра ниже, чем на «вторичке», кроме того, существует масса льготных программ и скидок от застройщиков и банков, которые для конечного покупателя делают такое жильё доступнее, а значит более конкурентным по сравнению с уже готовым жильём на вторичном рынке.

Поскольку в Братске коммерческой застройки нет, значит хочешь — не хочешь, а нужно идти на вторичный рынок и покупать уже готовую квартиру. Сами по себе квартиры в цене резко расти не станут — нужен спрос. И он в Братске, как это ни парадоксально, довольно высокий. Дело в том, что государство своими финансовыми вливаниями стимулирует этот спрос, выдавая, например, те же сертификаты на покупку жилья, например, молодым семьям или переселенцам из аварийных домов. Несколько лет подряд в Братске выдавалось свыше двухсот сертификатов на покупку жилья молодым семьям. Суммы там хоть и разные, колеблющиеся от примерно 700 тысяч до 1,5 миллионов, но так или иначе такой сертификат для молодой семьи делает покупку собственной квартиры более доступной. Отсюда и возникает спрос, который в свою очередь уже влияет на цену.

Несколько лет назад цены сильно подхлестнула и программа переселения граждан из аварийного жилья, одним из механизмов которой было выделение средств для покупки квартиры на вторичном рынке для тех переселенцев, кто по каким-то причинам не переехал в новостройки. Не путайте: квартиры в строившихся не так давно домах не были предназначены для продажи, их занимали переселенцы из аварийного жилья.

Особенно много государственных денег появилось, когда из-за недостроенных в Падунском и Правобережном районах многоквартирных домов в 2018 году Правительству региона пришлось выделять деньги переселенцам на покупку жилья. В 2019 году резкий скачок произошёл из-за наводнения в Тулуне. Тогда пострадавшим жителям региона тоже выдавали компенсации за утраченное жильё. Часть людей на эти средства предпочли купить в том числе и квартиры в Братске.

Такие вливания бюджетных денег через сертификаты и различные программы не оставляют рынок жилья равнодушным. Для людей суммы в сертификатах — это не заработанные средства, кроме этого они целевые (то есть сертификат можно потратить только на покупку жилья). Значит, люди расстаются с такими активами охотнее. Следовательно, и продавцы жилья могут завысить цену на квартиру. Грубо говоря, можно и поднять на 100 тысяч рублей цену на квартиру — её всё равно купят, а выгода для продавца окажется больше.

Безусловно, поддержка молодых семей, переселенцев из аварийного жилья или людей, чьи дома и квартиры уничтожила стихия, это правильное и нужное дело, никто с этим не спорит. Да и исключительно одним лишь государственным вливанием через выдачу сертификатов вряд ли стоит объяснять рост цен на жильё. В этом же ряду ещё до пандемии и спада экономики стояла и относительно низкая процентная ставка по ипотеке, например; сюда же можно записать дефицит жилья в среднем ценовом сегменте (когда много или очень дорогих квартир, или очень дешёвых, а чего-то более-менее среднего мало).

Вряд ли в скором будущем стоит ждать обвала цен на квартиры в Братске. Они лишь могут замедлить рост, если в городе начнётся строительство коммерческого жилья. Такие планы, кстати, есть. Но это пока лишь планы.