Нотариус Олег Закусилов рассказывает об особенностях нотариального оформления сделок с недвижимостью

Приобретение квартиры, дома или другого недвижимого имущества часто сопровождается не только большими переплатами посредникам, оформляющим сделки, но еще и немалым риском. В Братске, как и в других городах, не редки случаи, когда покупатель, заплатив большую сумму за приобретаемое жилье и посреднические услуги, с удивлением узнает, что на этот объект, на вполне законных основаниях, претендуют другие лица. Как избежать мошенничеств, оформить сделку грамотно и при этом не переплатить посредникам? Об этом мы поговорили с известным в Братске нотариусом и правоведом Олегом Николаевичем Закусиловым.

Приобретение квартиры, дома или другого недвижимого имущества часто сопровождается не только большими переплатами посредникам, оформляющим сделки, но еще и немалым риском. В Братске, как и в других городах, не редки случаи, когда покупатель, заплатив большую сумму за приобретаемое жилье и посреднические услуги, с удивлением узнает, что на этот объект, на вполне законных основаниях, претендуют другие лица. Как избежать мошенничеств, оформить сделку грамотно и при этом не переплатить посредникам? Об этом мы поговорили с известным в Братске нотариусом и правоведом Олегом Николаевичем Закусиловым.

— Олег Николаевич, все мы наслышаны о черных риэлторах или о недобросовестных риэлторах. Скажите, что дает им поле для деятельности? Почему государство не защищает права людей на самое дорогое – на жилье и другое недвижимое имущество?

— Еще в 90-е годы  обязательное оформление таких важных сделок было выведено из поля деятельности нотариусов. По сути, оформление сложных и ответственных договоров перешло в руки риэлторов – бизнесменов, по большей части заинтересованных только в личной прибыли. Регистрирующий государственный орган – Федеральная регистрационная служба – взяла на себя скромную роль регистрации уже оформленных договоров. В детали договоров, их особенности и щекотливые пункты регистратор не вникает и по большому счету, как и риэлторы, ответственности за это не несет. В результате в оформлении сделок образовалась целая брешь, позволившая недобросовестным предпринимателям продавать уже проданные квартиры, либо с наличием в них временно выписанных (к примеру, осужденных) граждан, детей и т.д.

— О подобных схемах, особенно когда в них фигурируют старики, недееспособные граждане, — мы наслышаны. И, похоже, государство уже готово с этим бороться?

— Не столько бороться, сколько способствовать более прозрачному и законному оформлению подобных документов. В частности, с начала этого года в российском законодательстве о нотариате был внесен ряд существенных изменений, расширивший полномочия нотариусов в работе по оформлению сделок с недвижимостью. Главное и основное – это доступ к различным базам, в которых фигурирует информация об объектах недвижимости. Теперь нотариус оперативно может запрашивать информацию о статусе объекта и количестве его владельцев, сколько прописано человек, действительно ли объект принадлежит продавцу и т.д. При этом, не нужно ждать неделями, чтобы удостоверится в добросовестности продавца, сроки сокращены в разы благодаря электронному доступу.  Помимо этого, нотариус может проверить подлинность любой доверенности, что крайне важно. Недобросовестные риэлторы или продавцы предоставляют в регистрирующий орган поддельные доверенности, а поскольку в обязанность регистратора не входит проверка доверенности на подлинность, они её принимают. В архиве Росреестра остается только копия доверенности, по которой невозможно в дальнейшем установить, кто подписал данную доверенность. Оформляя сделку нотариально, вероятность нарваться на поддельную доверенность исключена – нотариус проверит документ через общую нотариальную базу, даже если доверенность выписана в другом городе или регионе страны.

— И тем не менее, какие дополнительные гарантии может дать нотариус? Если даже регистрационная служба допускает ошибки и регистрирует нечистые договоры…

— В отличие от всех остальных, ответственность нотариуса страхуется. Моя деятельность. Как и деятельность всех других нотариусов застрахована, иными словами, если в результате ошибки нотариуса, покупатель лишиться квартиры, то страховая компания возместит покупателю сумму денежных средств указанных в договоре купли-продажи недвижимости. Могут ли дать подобные гарантии риэлторы или госорганы?

— Удивительно, но в наш век финансовых организаций и развитых платежных систем многие братчане по старинке предпочитают рассчитываться за крупные покупки наличными деньгами. Мне самой не единожды доводилось покупать квартиры, и каждый раз сделки не были лишены нервозности… Деньги на руках, договор подписан, но не зарегистрирован, а уже нужно платить… А вдруг выяснится, что сделка была недобросовестной? Одним словом, ситуация щекотливая. Может ли нотариус помочь избежать подобных моментов?

— Да, эти моменты учтены в нашей практике. За небольшую плату нотариус может разместить денежные средства покупателя на депозитном счету в банке, на котором до официальной регистрации сделки будут храниться деньги. Иными словами, продавец не получит оплату, пока покупатель не получит на руки свидетельство о государственной регистрации. Нотариус в данном случае является представителем обеих сторон заинтересованным только в одном — добросовестные стороны по договору не должны пострадать в связи с незнанием закона.

— Наверное, услуги нотариуса по оформлению сделки с недвижимостью недешевы…

— Напротив. Все мы знаем, что услуги риэлторов стоят дорого. За сделку они могут попросит и 3, и 5 и даже 7% от всей суммы сделки. Это десятки тысяч рублей. При том, что, как мы уже говорили, ответственности никакой они не несут. Стоимость услуг нотариуса определяется законом, мы не назначаем ее самостоятельно. Колеблется цена в диапазоне 0,2-0,3% от суммы сделки. С учетом оплаты депозита, оформления всех необходимых документов в Росреестре в среднем стоимость оформления сделки суммой в 900 тысяч рублей – цена 1- комнатной квартиры в Братске – обойдется примерно в 9,5 — 10 тысяч рублей. Это в разы меньше услуг агентств недвижимости. Справедливости ради стоит сказать, что в работу нотариуса включено только оформление сделки и проверка ее на чистоту. Риэлтор предоставляет услуги по подбору квартир, что для многих удобно, но стоят ли эти услуги таких денег? Каждый должен заниматься своими обязанностями и нести за это ответственность. Как говориться «Кесарю кесарево».

— Расширение полномочий нотариусов может при вести к тому, что к вам пойдут люди, а в Центральной части Братска всего 4 нотариуса. К вам и так попасть бывает проблематично…

— Эта проблема также учтена государством. В ближайшее время количество нотариусов на душу населения будет увеличено, в Братске появятся новые специалисты. Такое решение продиктовано временем – важными вопросами в жизни человека, а покупка-продажа жилья – это именно такой вопрос, — должны заниматься профессионалы, которые несут ответственность за свои действия.

Беседовала Елена КУТЕРГИНА