Чаще всего продажей квартиры занимается ее собственник, но нередко бывает и такое, что процесс продажи доверяют третьим лицам, оформляя доверенность на их имя. Безусловно, не все доверенные лица — мошенники, но знать риски в сделках с доверенностью с использованием доверенности — обязанность покупателя.

1. Доверенное лицо может действовать, не соблюдая пожелания доверителя. Например, доверенное лицо продает квартиру дешевле, чем договаривался с ее владельцем, и в будущем владелец оспаривает эту сделку в суде.

2. Доверенное лицо может оказаться мошенником. Нередки случаи, когда мошенники заполучают документы продавца (паспорт, документы на квартиру) и оформляют доверенность на продажу недвижимости без ведома ее собственника. К нотариусу в этих случаях приводят человека, похожего на владельца недвижимости. Кроме того, для мошенничества в сделках с недвижимостью используются и поддельные паспорта. Если нотариус не выявляет обман (а сделать это непросто, тем более что подлинность документов нотариусом не устанавливается – он просто сверяет данные в них), то мошенники получают абсолютно «чистую» доверенность. После этого они находят покупателя квартиры и рассказывают ему, что собственник уехал в другую страну, лежит в больнице и т.п. Когда покупатель передаст деньги, такое «доверенное лицо» просто исчезает. Существуют и такие примеры, когда мошенники не подделывали документы, а просто убеждали собственников недвижимости продать жилье – а потом исчезали с деньгами. Жертвами таких сделок становятся доверчивые люди, недееспособные или неблагополучные граждане, одинокие, пенсионеры – и в результате они остаются и без жилья, и без денег. Иногда по доверенности действуют и родственники, которые пользуются доверчивостью или болезнью, алкогольной или наркотической зависимостью собственника жилья и продают его квартиру. В этом случае сделка может быть оспорена в суде и признана недействительной, если удастся доказать, что, выписывая доверенность, собственник жилья действительно не понимал, что делает.

3. Еще один вариант мошенничества – когда доверенность отозвана доверителем, либо доверитель умер, а сделка по выданной им доверенности все равно совершается.

4. Собственник жилья сам может оказаться мошенником. Он выписывает доверенность, но после того, как сделка завершится, заявляет, что доверенность поддельная. Иногда, заведомо собираясь обмануть покупателя, собственник в доверенности ставит совсем другую подпись, и даже проведя почерковедческую экспертизу, уличить такого мошенника оказывается непросто. Случается, что доверитель выписывает несколько доверенностей у разных нотариусов — это позволяет совершить несколько сделок одновременно, у нотариусов и в органах регистрации.

5. Даже тогда, когда нет явного мошенничества, сделка по доверенности может оказаться опасной. Например, когда квартира находится в долевой собственности родственников, один из них организует продажу, а остальные оформляют доверенности на его имя. Если между родственниками случится ссора, они могут решить оспаривать продажу недвижимости, заявив, что доверенность выдали под давлением или вообще не оформляли ее. Конечно, если покупатель недвижимости сталкивается с мошенниками, он всегда может подать в суд и там отстоять его интересы. Но и после признания сделки недействительной получить назад свои деньги будет уже очень сложно – мошенники либо исчезнут совсем, либо у них просто не окажется средств для возврата долга. В любом случае постарайтесь быть как можно менее доверчивыми при продаже или покупке недвижимости, выбирать в качестве посредника агентства недвижимости с хорошей репутацией, тщательно изучать все документы и не стесняться консультироваться у юристов.